PRECARIO
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Precario un procedimiento para recuperar lo que te pertenece
El concepto de “Precario” en la legislación chilena, establecido en el artículo 2195 del Código Civil, representa una herramienta legal esencial para abordar disputas sobre la ocupación no autorizada de bienes inmuebles. Este mecanismo legal permite a los propietarios recuperar la posesión de propiedades ocupadas sin un contrato legítimo que justifique dicha ocupación, abordando situaciones donde la propiedad se utiliza sin un fin específico ni un plazo de restitución determinado.
En el ámbito legal de Chile, la normativa sobre el precario ha sido tradicionalmente limitada y poco desarrollada, una situación que no ha sido bien recibida ni en círculos académicos ni en la práctica jurídica. De hecho, Fernando Fueyo lo señaló como un área primordial necesitada de regulación más robusta en Chile, especialmente dada la vasta jurisprudencia existente. La introducción de la Ley Nº 21.461 en 2022 ilustra esta deficiencia por dos razones principales. Primero, aunque la ley fue una reforma dirigida a los juicios de arrendamiento, también eliminó una norma del Código de Procedimiento Civil de 1903 que afecta directamente al procedimiento del precario. Segundo, permitió que una de las novedades de esta legislación –una medida para la restitución anticipada de inmuebles y un procedimiento para el cobro de rentas– se extendiera a situaciones fuera de los conflictos de arrendamiento, incluyendo el juicio de precario.
ley 21.461
El manejo legal del precario ha sido siempre un asunto incompleto y limitado dentro del marco jurídico de Chile, algo que ha sido motivo de preocupación tanto en círculos académicos como en la práctica jurídica. Fernando Fueyo, en su momento, señaló el precario como el ejemplo primordial de un área legal en Chile que requiere una regulación más robusta y completa, especialmente considerando el vasto corpus jurisprudencial existente. La promulgación de la Ley Nº 21.461 en 2022 destaca esta deficiencia reguladora por dos razones principales. En primer lugar, porque esta reforma, aunque enfocada en los procedimientos de arrendamiento, también eliminó un artículo del Código de Procedimiento Civil de 1903 que afecta directamente al procedimiento del precario. En segundo lugar, porque permitió que una de las innovaciones introducidas por esta ley –una medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y un procedimiento monitorio para el cobro de rentas– se extienda a situaciones más allá de los conflictos de arrendamiento, incluyendo expresamente el juicio de precario.
Requisitos para demandar Precario
Para iniciar un juicio precario, es fundamental que el demandante, o actor, sea el propietario legítimo del inmueble en cuestión, buscando recuperar su posesión. Es crucial que el demandado haya ocupado el bien sin un contrato válido o en situaciones donde el contrato existente no es oponible al propietario. La ausencia de un vínculo contractual entre las partes es un presupuesto clave para este tipo de acción legal. La ocupación puede basarse en la ignorancia del propietario o en su mera tolerancia, conceptos que reflejan una permisividad sin conceder derechos de propiedad al ocupante.
Duración y Tramitación del Juicio Precario
Con la entrada en vigor de la ley 21.461, se han introducido modificaciones significativas en los procedimientos para recuperar inmuebles ocupados bajo precario. Esta ley aplica a los juicios precarios el procedimiento sumario diseñado originalmente para la recuperación de bienes en casos de arrendamiento sin pago de rentas. Dependiendo de las circunstancias, el proceso puede resolverse en uno o dos meses, aunque si el demandado se defiende adecuadamente, el juicio puede extenderse entre 4 a 6 meses.
El Procedimiento Monitorio en el Juicio Precario
El procedimiento monitorio busca agilizar la tramitación de juicios, especialmente en los casos de arrendamiento. Al aplicarse al precario, proporciona un mecanismo judicial rápido para la restitución de la propiedad. Si el demandado no se opone a la demanda, el juez ordenará el desalojo en un plazo no mayor a diez días. Sin embargo, si hay oposición, se inicia un proceso más detallado para resolver el litigio.
¿Qué Ocurre si el Juez Rechaza el Procedimiento Monitorio?
Si el procedimiento monitorio es rechazado por el juez, el juicio precario puede iniciarse a través de una demanda o una medida prejudicial, siguiendo un proceso que puede incluir una audiencia de contestación y conciliación, y posiblemente, un periodo de prueba. La finalidad es determinar la procedencia de la restitución del inmueble al propietario.
¿Qué es un juicio precario?
Es un proceso legal que permite a los propietarios chilenos recuperar inmuebles ocupados sin autorización.
¿Cuánto tiempo tarda?
Generalmente, entre 4 a 6 meses, dependiendo de las respuestas del demandado.
PRECARIO EXPLICADO PASO A PASO
Iniciar un juicio precario requiere de una estrategia legal bien fundamentada, dadas las complejidades del proceso y las potenciales defensas del ocupante. Es crucial, tanto para propietarios como ocupantes, entender bien los requisitos y procedimientos involucrados para navegar eficazmente por el sistema legal chileno en estos casos.
Este enfoque extendido y detallado proporciona una comprensión profunda del juicio precario en Chile, respetando la integridad de los conceptos legales mientras se evita cualquier forma de reproducción textual directa del documento original.
Para iniciar un juicio precario, es fundamental que el demandante, o actor, sea el propietario legítimo del inmueble en cuestión, buscando recuperar su posesión. Es crucial que el demandado haya ocupado el bien sin un contrato válido o en situaciones donde el contrato existente no es oponible al propietario. La ausencia de un vínculo contractual entre las partes es un presupuesto clave para este tipo de acción legal. La ocupación puede basarse en la ignorancia del propietario o en su mera tolerancia, conceptos que reflejan una permisividad sin conceder derechos de propiedad al ocupante.
El procedimiento monitorio establecido por la Ley 21.461 modifica la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, introduciendo un mecanismo expedito para el cobro de rentas de arrendamiento y la restitución del inmueble. A continuación, se detallan los aspectos fundamentales del procedimiento monitorio, según la información proporcionada en el documento analizado.
Las normas del procedimiento monitorio también se aplican a acciones de comodato precario para la restitución de un inmueble y a la acción de precario contemplada en el Art. 2195 del Código Civil, ampliando así el alcance de este procedimiento a situaciones donde la posesión del inmueble se haya otorgado sin un contrato formal de arrendamiento, pero donde exista una obligación de restituir el inmueble.
I. Presentación de la Demanda Monitoria
El procedimiento monitorio comienza con la presentación de una demanda cuyo objetivo principal es el cobro de las rentas de arrendamiento adeudadas ( RECUERDEN QUE SE APLICA EL MISMO PROCEDIMIENTO PARA EL PRECARIO) y, como consecuencia, la restitución del inmueble objeto del contrato ( ESO SI, ESTA SOLICITUD NO ESTÁ PERMITIDA EN EL PRECARIO).
Los requisitos que debe cumplir la demanda
son específicos y detallados en el Art. 18 A de la Ley 18.101, incluyendo:
– Identificación del ocupante y del dueño o propietario.
– Descripción del inmueble
– Exposición precisa de los antecedentes y razones de las deudas, incluyendo fechas y lugares.
– Petición para que el deudor abandone la propiedad dentro de un plazo de diez días,
Es fundamental que el demandante acompañe todos los antecedentes que fundamenten su demanda.
II. Control de Admisibilidad de la Demanda
El tribunal juega un papel crucial en verificar la admisibilidad de la demanda monitoria. Existen varios escenarios posibles:
– Si la demanda no cumple con los requisitos formales, el tribunal da un plazo de 10 días para subsanar los defectos, bajo apercibimiento de considerar no presentada la demanda.
– La demanda no será admitida si el tribunal carece de jurisdicción, competencia, o si existen defectos procesales insubsanables.
– En caso de cumplir con los requisitos, el tribunal procederá a admitir la demanda, ordenando al deudor el pago de la obligación en un plazo de 10 días.
La resolución que admite la demanda tiene fuerza de sentencia definitiva firme y es ejecutable.
III. Notificación de la Demanda
La notificación de la demanda se realiza según las reglas del Código de Procedimiento Civil, presumiéndose el domicilio del demandado como el inmueble ocupado. Los requerimientos de pago se efectúan automáticamente con la notificación y cinco días después de esta.
IV. Respuestas del Demandado
El demandado tiene varias opciones al ser notificado:
1. Abandonar la propiedad
3. Oponerse a la demanda dentro de 10 días, detallando fundamentos de hecho y derecho, y presentando documentos y medios probatorios.
La oposición puede llevar al tribunal a desestimar las alegaciones del demandado si carecen de fundamento, o, en ciertos casos, terminar el procedimiento monitorio y abrir la puerta a un juicio declarativo.
