Fundamentos legales del contrato de compraventa

Si está buscando información sobre el contrato de compraventa, probablemente pronto firmará una promesa o el contrato definitivo, ya sea como vendedor o porque está a punto de cumplir el sueño de tener su casa propia. Y si lo que quiere es vender y no sabe cómo se hace el trámite, nosotros nos encargamos de todo, para darle seguridad y tranquilidad en todo el proceso. Es muy importante asesorarse con un abogado civil, dado que hemos tenido muchos clientes que deben enfrentar juicios civiles y altos costos debido a los problemas legales que se pueden generar. Cada acuerdo tiene implicancias legales. Permita que nuestro equipo le asesore con claridad y respaldo.

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¿Qué es un contrato de compraventa?

Podemos señalar que nuestro Código Civil lo define en el artículo N°1793 y señala que es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Es decir, es un acuerdo bilateral que genera obligaciones para ambas partes:

La persona que entrega la cosa se denomina vendedor.
La persona que paga el dinero se llama comprador.
El dinero que se entrega como contraprestación recibe el nombre de precio.

¿Qué elementos tiene el contrato de compraventa?

Según el Código Civil chileno, todo contrato de este tipo debe contar con tres elementos básicos:

La cosa vendida: Es el bien que se está transfiriendo. Debe quedar claro qué se está vendiendo, su estado, características y cualquier condición relevante que las partes consideren importante.
El precio: Es la suma de dinero que el comprador pagará por la cosa. Este monto debe estar claramente establecido en el contrato.
El consentimiento: Ambas partes deben estar de acuerdo tanto con el objeto de la venta como con el precio y las condiciones pactadas, como la forma de entrega o los plazos.

Dependiendo de cada caso, puede incluir otros elementos, como formas de pago específicas, garantías, o condiciones especiales que las partes acuerden. Contar con asesoría legal permite redactar un contrato claro y completo, evitando errores u omisiones que puedan afectar la validez o ejecución del acuerdo.

Derechos y obligaciones que derivan del contrato

El vendedor tiene la obligación de entregar el bien vendido en el plazo acordado, entregando al comprador el derecho a recibirlo en dicho tiempo. Además, es responsable de indemnizar al comprador por cualquier vicio oculto, conocidos como vicios redhibitorios según la ley. Esto puede llevar a la rescisión del contrato o a la rebaja del precio de venta.
El comprador, por su parte, debe pagar el precio estipulado, que puede ser en efectivo o mediante una plataforma de pago definida en el contrato, incluso mediante cuotas. En ventas de inmuebles a plazos, ambas partes deben firmar una escritura que verifique el pago completo una vez finalizadas todas las cuotas. La omisión de este trámite puede complicar futuras ventas del inmueble, dado que la ausencia de la escritura de cancelación del saldo puede ser problemática en el Conservador de Bienes Raíces.

Garantías de firmar una promesa de compra venta

El contrato de promesa se redacta previo al contrato definitivo, y su función principal es comprometer a ambas partes a celebrar el contrato definitivo en un plazo o al cumplirse ciertas condiciones. Firmarlo ofrece diversas garantías legales y prácticas, entre las que destacamos:

Asegurar el precio y cuáles son las características de la propiedad.
Reservar la propiedad para que otra persona no la compre.
Establecer de forma anticipada multas y evaluar los perjuicios en caso de incumplimiento.
Establecer un tiempo para que el promitente comprador pueda gestionar ante el banco el crédito hipotecario.

Para su correcta redacción y resguardo de intereses, cuente con la orientación de los abogados de Abogaley. Este servicio forma parte de nuestra asesoría legal especializada en operaciones inmobiliarias.

¿Qué significa tener capacidad para celebrar este tipo de contratos?

Para que un acto legal sea válido, las personas deben tener capacidad de goce y capacidad de ejercicio. La capacidad de goce es poder tener derechos, y la de ejercicio es poder usar esos derechos por sí mismas. Por lo general, todas las personas tienen ambas capacidades, pero hay excepciones. Los menores de 18 años y quienes han sido declarados incapaces por demencia no pueden ejercer plenamente sus derechos. En esos casos, necesitan un representante legal que actúe en su nombre para proteger sus intereses.

¿Cuáles son las principales características de este contrato?

Contrato bilateral: ambas partes se obligan recíprocamente; una a entregar la cosa y la otra a pagar un precio.
Contrato oneroso: implica un pago de precio por parte del comprador.
Título traslaticio de dominio: aunque es un título que permite transferir el dominio, no basta por sí solo para que el comprador se convierta en dueño; se requiere el cumplimiento de otras formalidades según el caso.
Obligación del vendedor de sanear los vicios redhibitorios: el vendedor debe responder si el bien vendido presenta defectos ocultos, como es frecuente en la compra de vehículos usados.
Contrato consensual como regla general: basta el acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio para que el contrato tenga validez, como ocurre en una compra en el supermercado.
De carácter solemne en ciertos casos: en bienes inmuebles, venta de derechos sobre un inmueble (por ejemplo, herencias), venta de cuotas de un inmueble entre copropietarios, venta de un usufructo. En estos casos, la ley exige que el contrato se celebre mediante escritura pública.

¿Qué debo hacer para iniciar el proceso de compraventa?

Es primordial que los abogados puedan estudiar los títulos de la propiedad para poder saber si existen algunas elementos que puedan entorpecer el proceso como la existencia de:

Hipotecas
Prohibiciones de enajenar
Interdicciones
Usufructos
Embargos
Entre otros

En inmuebles, más que solo la escritura pública, es necesario inscribir el contrato en el Conservador de Bienes Raíces. Solo con esa inscripción se transfiere legalmente la propiedad al comprador. Este paso se conoce como tradición, y es lo que permite que el comprador se convierta en dueño del bien. En cambio, si es de un bien mueble, como un auto, el contrato es consensual. Basta con que ambas partes estén de acuerdo sobre el precio y el bien, sin escritura pública ni inscripción. Por eso, cuente con el respaldo de los abogados de Abogaley. Somos un estudio con amplia experiencia en estos contratos.

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¿Qué incluyen nuestros servicios legales?

Estudios de título

Si usted es comprador o vendedor, la única forma de asegurarnos que se realice de forma rápida y segura es mediante un estudio de título. Así se descarta, por ejemplo, que existan derechos sobre el inmueble que puedan reclamar terceras personas de forma posterior a la compra.

Redacción de la compraventa

Una vez concluido el estudio de título, nuestros abogados se encargan de redactar el contrato, conforme a lo acordado entre las partes. Este documento se firma ante notario, el cual puede ser elegido por los intervinientes. Nosotros coordinamos el envío del contrato a la notaría correspondiente y le informamos oportunamente la fecha de la firma. Tiene que entender que firmar este documento y realizar el pago no le convierte automáticamente en propietario. La transferencia de dominio solo se produce una vez que el contrato ha sido debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Por lo tanto, también le asesoramos respecto a mecanismos de pago seguros que resguarden sus intereses.

Instrucción notarial

Una herramienta habitual es la instrucción notarial, que consiste en una orden escrita al notario. Por ejemplo, puede establecerse que el vale vista —como medio de pago— quede en custodia y solo sea entregado al vendedor una vez que este acredite que la propiedad ha sido inscrita a nombre del comprador mediante el correspondiente Certificado de Dominio Vigente. Este procedimiento, que nuestros abogados gestionan cuidadosamente, ofrece una mayor seguridad en la transacción y protege tanto al comprador como al vendedor.

Asesorías en promesa de compraventa en Chile

Este contrato es un acuerdo previo a la firma y establece el compromiso de llevar a cabo la transacción de la propiedad, detallando los términos, plazos para la firma definitiva, y condiciones para el pago de una reserva, que a menudo es el 10 % del valor. Puede incluir cláusulas sobre evaluación anticipada de daños, resolución de conflictos y otros detalles según lo acuerden las partes. Un tema recurrente es el reembolso de este anticipo al comprador en ciertas situaciones, como cuando no se aprueba un crédito hipotecario. Muchas empresas se quedan con este dinero, por lo que se debe contar con asesoría legal si enfrenta problemas relacionados. En Abogaley, con más de 30 años de experiencia, hemos asesorado a miles de clientes en este tipo de contratos, incluyendo casos complejos donde ha sido necesario recuperar pagos anticipados.

¿Qué documentos necesito para un contrato de compraventa?

Respecto del vendedor

Copia del carnet del propietario.
Para realizar trámites legales relacionados con propiedades, los documentos requeridos varían según el estado civil y la naturaleza del propietario (persona física o empresa).
Para individuos, se necesita el certificado de matrimonio o certificado de soltería, que puede obtenerse en línea a través del sitio web del Servicio de Registro Civil e Identificación de Chile.
Declaración jurada ante notario con al menos dos testigos que no sean familiares. Esto es necesario si el propietario es divorciado o viudo, en cuyo caso se pueden requerir documentos adicionales.
Para propiedades de propiedad empresarial, los documentos necesarios incluyen la copia de la escritura de constitución y su extracto publicado en el Diario Oficial, el certificado de vigencia y de poderes junto con la carta del representante legal o gerente general que verifique el cumplimiento del artículo 57 N°4 de la ley N° 18.046 sobre sociedades anónimas.
Escrituras modificatorias con sus anotaciones pertinentes, su extracto y las publicaciones en el Diario Oficial.
Copia de la documentación que acredite los poderes del representante.

Respecto de un inmueble

Certificado de dominio vigente.
Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones interdicciones (GPI).
Certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgada por la dirección de obras de la municipalidad.
Pago de contribuciones al día.
Certificado de avalúo fiscal.
Certificado de recepción final si existen construcciones posteriores en la propiedad.
Certificado de informaciones previas emitido por el DOM.
Certificado de número emitido por el DOM.
Si existe copropiedad inmobiliaria, por ejemplo, si es un departamento o una casa donde se pagan gastos comunes, se solicita la resolución municipal que acoge la construcción y el certificado del administrador del condominio para acreditar que no se deben gastos comunes.
Si la propiedad está en el campo se solicitarán los siguientes documentos:
Resolución de aprobación de subdivisión del SAG con el plano respectivo.
Certificado de asignación de roles del SII.
Certificado de prenda agraria del Conservador.
Certificado de deuda cora, emitido por el servicio agrícola y ganadero.
Reglamento de copropiedad, si existiese.
Reglamento de construcción, si existiese
Plano emitido por el Conservador, entre otros.

Es muy importante poder corroborar que la persona que se dice dueño de la propiedad lo sea legalmente, debiendo corroborar su estado civil.

¿Se puede hacer la venta de un inmueble cuando existe una hipoteca?

Se puede vender la propiedad, incluso si está hipotecada. Para hacerlo, necesitará solicitar autorización al banco que le otorgó el crédito hipotecario. El banco se encargará de gestionar este proceso y serán ellos quienes redacten la escritura junto con el alzamiento de la hipoteca para incluir la personería del representante legal, la liquidación de la deuda, entre otras características importantes. Muchas veces, la plusvalía del inmueble permite que el vendedor obtenga un beneficio económico, el cual será entregado por la institución bancaria mediante un vale vista a nombre del vendedor.

¿Qué es una compraventa con usufructo?

El usufructo es un derecho que permite a una persona usar y disfrutar una propiedad sin ser su dueña, con la obligación de conservarla y devolverla en buen estado. Se establece mediante un contrato y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. El usufructuario puede arrendar o usar la propiedad, pero no venderla porque no tiene derechos de disposición. El propietario, en cambio, sí puede vender la propiedad, pero sin afectar el derecho del usufructuario. Es común en traspasos familiares, donde, por ejemplo, los padres venden un bien a un hijo, pero se reservan el derecho de seguir usándolo. Suele durar hasta la muerte del beneficiario, y para levantarlo, se debe presentar el certificado de defunción. Puede establecerse por testamento, como en el caso de un padre que deja el usufructo de la casa a su cónyuge para protegerlo tras su fallecimiento. Le recomendamos contar con asesoría legal para constituir correctamente un derecho de usufructo. Una correcta redacción e inscripción respaldan su validez. Nuestros abogados pueden guiarle en este proceso.

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¿Cómo se hace una compraventa de acciones en una SpA?

Cuando se desea incorporar nuevos socios o ceder participación en una empresa, se requiere cumplir ciertos pasos legales para que la transferencia sea legal y oponible frente a terceros:

Revisar el estatuto de la sociedad: verificar si existen restricciones para vender acciones (como derecho a tanteo).
Redactar el contrato: incluir datos de las partes, número de acciones, precio y forma de pago.
Pagar el precio acordado: el comprador realiza el pago según lo pactado en el contrato.
Inscribir la transferencia en el Registro de Accionistas: este paso hará que el comprador sea reconocido legalmente como accionista.
Notificar a la sociedad: la empresa debe tomar conocimiento formal de la transacción.

¿Cómo se hace la compraventa de automóviles?

Para comprar un vehículo usado, puede firmar el contrato en una notaría o en el Registro Civil. Tiene que revisar que el auto no tenga choques anteriores, manipulación del kilometraje o problemas legales. Aunque se puede demandar al vendedor, los juicios son lentos y costosos. En cuanto al contrato de compraventa del vehículo, este debe identificar a ambas partes y detallar con toda la información del certificado de anotaciones vigentes. Igualmente, verifique que el vehículo no tenga prendas vigentes porque impide su transferencia. Como recomendación, el método de pago más seguro es el vale vista, debido a que respalda que el dinero esté disponible y bajo resguardo del banco, evitando riesgos asociados a transferencias o cheques.

¿Qué pasa si hay un incumplimiento en este contrato?

Al ser bilateral, una parte puede exigir la resolución del contrato si la otra no cumple, junto con una posible indemnización o el cumplimiento forzado de lo pactado. El pacto comisorio es una cláusula que permite resolver el contrato si una de las partes no cumple, formalizando una condición que ya está implícita en todo contrato bilateral. Ahora bien, la lesión enorme permite dejar sin efecto el contrato si el precio pagado es muy inferior al valor real del bien. Si desea incluir este tipo de cláusulas en su contrato, le sugerimos iniciar una consulta con nuestros abogados.

¿Es necesario que mi mujer o mi marido deba firmar el contrato de compraventa en Chile?

En una compraventa entre cónyuges, o cuando uno de ellos desea vender un bien, hay que considerar el régimen matrimonial vigente. Si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal, necesitará la autorización de su cónyuge para firmar la escritura. Si esta firma no se incluye, la transacción podría tener vicios legales y ser anulada judicialmente. Por otro lado, si se trata de una mujer casada bajo sociedad conyugal que desea vender una propiedad sujeta al artículo 150 del Código Civil (relativo al patrimonio reservado de la mujer), no se requiere autorización del marido. Ella puede firmar el contrato por sí sola.

¿Cuándo el comprador puede no pagar el precio según nuestro Código Civil?

Por regla general, el comprador tiene la obligación de pagar el precio pactado al vendedor. Esta es una condición básica del contrato y debe cumplirse para que la operación sea válida y efectiva. Pero el inciso segundo del artículo N° 1.872 del Código Civil Chileno establece una excepción. Si el comprador se ve turbado en la posesión del bien adquirido —que no puede ejercer plenamente su derecho de uso o goce sobre la cosa comprada— o si aparece un tercero con una acción o derecho que no fue informado por el vendedor antes de la firma, el comprador puede tomar una medida especial. En estos casos, la ley le permite depositar el precio en la cuenta corriente del tribunal en lugar de pagarlo directamente al vendedor. Puede mantenerse hasta que el vendedor elimine la turbación de la posesión y lo acredite ante el tribunal.

Reciba nuestra asesoría jurídica en todo Chile

Contamos con experiencia en asuntos relacionados con traspasos de bienes y derechos, prestando asesoría jurídica integral en distintas regiones del país. Nuestro equipo trabaja con precisión, tanto si se trata de acuerdos simples o gestiones más complejas. Nos preocupamos de revisar, redactar y formalizar documentos con total validez, adaptándonos a las particularidades de cada operación. Si necesita respaldo jurídico para llevar adelante este tipo de gestiones, puede contar con nosotros. Prestamos servicios legales en todo Chile, con un enfoque que proporciona un acompañamiento eficiente, claro y seguro, sin importar su ubicación.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué se entiende por compraventa?

Es un contrato mediante el cual una parte se obliga a entregar un bien y la otra a pagar un precio en dinero. Es un acuerdo legal que transfiere la propiedad de un bien, ya sea mueble o inmueble, a cambio de una suma determinada.

2. ¿Cuántos años tiene validez un contrato de compraventa?

Un contrato no tiene un plazo de “validez” como tal, sino que mantiene su vigencia mientras no sea cumplido o mientras no haya prescrito la acción legal para reclamar su cumplimiento. En general, el plazo para ejercer acciones legales derivadas del contrato es de cinco años, contados desde el incumplimiento.

3. ¿Cómo saber si un contrato es legal?

Es legal si cumple con los requisitos que establece la ley: consentimiento de las partes, capacidad legal, objeto determinado y un precio cierto en dinero. Debe estar firmado por ambas partes, y si se trata de un inmueble, debe otorgarse por escritura pública.

4. ¿Quién paga los gastos de notaría para este tipo de procesos?

Lo más común es que estos sean asumidos por el comprador, especialmente cuando se realiza con crédito hipotecario.

5. ¿Quién se queda la escritura?

Una vez firmada, la notaría otorga copias autorizadas a ambas partes. Sin embargo, el original quedará archivado en la notaría, y las copias con valor legal (llamadas “protocolizadas”) pueden ser utilizadas por comprador, vendedor o instituciones que requieran acreditar el acto.

6. ¿Cuál es el plazo para registrar una escritura?

El plazo legal para inscribir la escritura en el Conservador de Bienes Raíces es de 60 días corridos desde la firma del documento.