Contrato de promesa de compraventa en Chile
El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo previo en el ámbito inmobiliario y comercial que establece las bases para una transacción futura.
Este compromiso legal respalda la realización de la compraventa con términos claros, ofreciendo seguridad antes de concluir el acuerdo.
En él se deben proteger ambas partes, especificando las condiciones de la operación, como precio, descripción del bien y plazo de venta.
Si busca ayuda legal en la redacción, revisión y ejecución de este tipo de contratos, en Abogaley le asesoramos en la redacción, revisión y ejecución para cumplimiento de sus derechos y obligaciones.
¿Qué es una promesa de compraventa?
Es un contrato que establece el compromiso de las partes hacia una futura transacción bajo condiciones previamente acordadas, sirviendo como paso preliminar en la formalización de compra de inmuebles o la adquisición de financiamiento.
A pesar de que no todas las legislaciones lo mencionan explícitamente, su aplicación práctica y teórica varía, subrayando su importancia en la preparación de contratos definitivos y en facilitar transacciones complejas.
Para estos casos, la participación de un abogado civil es necesaria para redactar correctamente el contrato, revisar sus condiciones y cumplir con los requisitos legales. Así se pueden evitar errores, conflictos futuros y proteger los intereses de ambas partes.
Características del contrato de promesa según el Código Civil
Es un contrato con particularidades únicas, definidas en gran medida por el artículo N°1554 del Código Civil.
- Tiene aplicabilidad general, lo que quiere decir que puede emplearse en cualquier contrato, sin importar su naturaleza.
- Es un contrato bilateral, que genera obligaciones recíprocas para ambas partes.
- Tiene carácter preparatorio, pues su finalidad es permitir la celebración de un contrato definitivo en el futuro.
Requiere formalidad escrita obligatoria para ser válido y exigible legalmente. - Debe contener un plazo o condición específica que determine cuándo debe cumplirse lo prometido.
- Es un contrato autónomo, con validez propia, independiente del contrato prometido.
- Genera obligaciones indivisibles: ambas partes deben cumplir íntegramente con lo pactado.
- Es judicialmente exigible, ya sea que se refiera a bienes muebles o inmuebles.
Por último, su regulación es considerada por algunos como insuficiente, lo que no resta valor a su papel en la configuración de acuerdos preliminares entre las partes.
Requisitos del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles
Para ser válido y eficaz, debe cumplir con los requisitos generales de existencia y validez de cualquier contrato, además de ciertos requerimientos específicos:
- Cónyuges bajo sociedad conyugal: para prometer la enajenación o gravamen de bienes raíces sociales o derechos reales de herencia, el cónyuge debe obtener la autorización del otro cónyuge o, en su defecto, del juez.
- Bienes familiares: si se trata de inmuebles que sirven de residencia familiar o bienes muebles que guarnecen la residencia principal, se requiere la autorización del cónyuge o conviviente civil no propietario, o del juez.
- Administración extraordinaria de la sociedad conyugal: en caso de que la mujer administre extraordinariamente la sociedad conyugal, necesitará autorización judicial para comprometer bienes raíces sociales.
- Propiedad de bienes por parte de la mujer: si la mujer, estando casada en régimen de sociedad conyugal, es propietaria de bienes, el marido deberá celebrar el contrato sin necesidad de autorización expresa de la mujer.
La falta de la autorización requerida resulta en nulidad relativa del contrato, excepto en ciertos casos donde se debate si la sanción es la nulidad absoluta.
Requisitos específicos del artículo N°1554 del Código Civil
Se debe cumplir con requisitos particulares que, de no ser satisfechos, resultan en la inexistencia o nulidad absoluta del contrato:
- Debe ser por escrito: para validar su existencia.
- Eficacia del contrato prometido: no debe ser ineficaz según la ley, implicando que debe tener objeto y causa lícitos.
- Plazo o condición: que determine la época de celebración del contrato prometido.
- Especificación del contrato prometido:debe estar especificado de tal manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales para su perfección.
Como puede ver, la celebración de este tipo de contratos no siempre es tan simple como parece.
Cuando existen regímenes matrimoniales, bienes familiares o herencias involucradas, los requisitos legales se vuelven más exigentes y su cumplimiento es primordial para evitar nulidades futuras.
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Importancia de la especificación y claridad
Es muy importante que todo quede bien especificado. Esto ayuda a evitar confusiones y permite que, más adelante, se pueda firmar el contrato definitivo sin problemas.
Esto significa que se debe indicar con claridad:
- Qué se está prometiendo (por ejemplo, la compraventa de un bien).
- Quiénes son las partes involucradas.
- Cuál será el precio.
- Y cualquier otra condición que sea importante.
Es una herramienta legal que permite preparar acuerdos futuros. Si se hace de forma correcta, protege a ambas partes y facilita que el contrato final se firme en los términos acordados.
Comprender bien estos puntos ayuda a que se llegue realmente a un contrato válido y obligatorio para todos.
Entendamos cómo funciona el contrato de promesa de compraventa inmobiliaria
- Cumplimiento: Ana y Carlos firman un contrato para la venta de un departamento. Cumplen al celebrar la venta final y firman un finiquito, declarando cumplido el contrato.
- Resolución del contrato: si Ana prometió vender su apartamento a Carlos, pero luego lo vendió a Daniel, Carlos podría demandar a Ana por resolver el contrato y pedir indemnización por los perjuicios causados.
- Resciliación: antes de finalizar el contrato prometido, Ana y Carlos deciden mutuamente no proceder con la venta y acuerdan dejar sin efecto el contrato.
- Pérdida de la cosa: el departamento prometido a Carlos por Ana se destruye en un incendio. Ya no es posible cumplir el contrato, extinguiéndose este sin más efectos.
- Imposibilidad del hecho objeto del contrato prometido: si Ana prometió arrendar un local para que Carlos abra un restaurante, pero el local es demolido por una orden municipal, el contrato se extingue.
- Ilícito del contrato prometido: si después de firmar el contrato para abrir un casino, la ley cambia y prohíbe los casinos en la zona, el contrato se extingue por volverse ilícito.
- Vencimiento del plazo extintivo: Ana y Carlos establecen un plazo hasta diciembre para firmar el contrato. Si llega diciembre y no se ha firmado, se termina automáticamente.
- Prescripción de las acciones: si Carlos tarda demasiado en demandar el cumplimiento forzado del contrato con Ana y la acción prescribe, en la práctica ya no podrá forzar su cumplimiento.
¿Es válido un contrato de promesa unilateral en Chile?
La Corte Suprema ha declarado nulas las promesas de venta unilaterales, requiriendo que sean bilaterales.
Esto se debe a que la legislación no admite la venta unilateral, enfatizando la necesidad de reciprocidad en las obligaciones de las partes para la validez del contrato.
Por lo tanto, para que un contrato sea válido, debe existir un acuerdo mutuo sobre los elementos fundamentales del contrato, tales como el objeto y el precio.
Además, cualquier condición basada únicamente en la voluntad de una parte (condición potestativa) haría nulo el contrato.
¿Se pueden inscribir los contratos en el Registro de Hipotecas y Gravámenes?
Sí, es posible inscribir una promesa de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces si está hecha por escritura pública. Esto porque el reglamento permite registrar contratos que no estén prohibidos por la ley.
Sin embargo, algunas personas expertas opinan que solo deberían inscribirse los contratos que entregan derechos directos sobre un bien, salvo cuando existe una ley especial que permite su registro, como ocurre con los contratos de arrendamiento o anticresis.
¿Se pueden ceder los derechos a un tercero en un contrato de promesa?
Sí, se puede ceder sus derechos a un tercero pero se requiere el consentimiento de la otra parte involucrada en el contrato.
La lógica detrás de esto es que ambas partes tienen obligaciones recíprocas, y ninguna puede ser sustituida sin el acuerdo de la otra. Esto es especialmente relevante en contratos bilaterales donde derechos y obligaciones están estrechamente vinculados.
En la práctica, es común que las sociedades inmobiliarias dentro del mismo grupo hagan este tipo de cesiones, a menudo con el consentimiento anticipado establecido en el contrato original.
Por eso, antes de ceder o recibir derechos en este tipo de acuerdos, conviene asesorarse con un abogado civil. Un profesional puede ayudarle a revisar los términos, ver si hay cláusulas que lo permitan y evitar problemas que podrían aparecer más adelante.
Aclare sus dudas con un abogado
¿Es posible demandar por lesión enorme en un contrato de promesa?
No, la acción por lesión enorme no se aplica a estos. Solo procede en contratos de compraventa definitivos porque estos generan obligaciones distintas a las de una compraventa realizada.
La legislación y los tribunales sostienen que la lesión enorme concierne solo a las compraventas efectuadas, no a las promesas de venta. En ese momento, si se considera que hay lesión, se podría proceder legalmente.
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Preguntas frecuentes
¿Qué obligación principal genera este tipo de contratos?
Establece principalmente la obligación de llevar a cabo el contrato final acordado, como puede ser una compraventa.
¿Qué se puede hacer si una de las partes no cumple con este contrato?
Si una parte incumple, la otra puede demandar el cumplimiento forzado del contrato o su resolución, y en algunos casos, pedir indemnización.
¿Qué papel juega el título ejecutivo en el cumplimiento de estos contratos?
Si la promesa consta en un título ejecutivo, como una escritura pública, se puede solicitar directamente su cumplimiento a través de un juicio ejecutivo.
¿Qué sucede si ambas partes no han cumplido con el contrato?
Si ninguna de las partes ha cumplido, es posible demandar la resolución del contrato sin derecho a indemnización, ya que no hay mora de ninguna parte.
¿Es posible demandar el pago de una pena estipulada en el contrato?
Sí, si se estableció una pena por incumplimiento y el plazo acordado expira sin que se haya cumplido el contrato, la parte diligente puede demandar el pago de esta pena.
¿Cuál es el plazo para actuar en caso de incumplimiento?
La acción ejecutiva para demandar el cumplimiento forzado o la resolución del contrato prescribe en tres años, y la acción ordinaria en cinco años desde que la obligación se vuelve exigible.
¿Cuándo expira un contrato de promesa de compraventa de un inmueble en Chile?
Puede expirar por cumplimiento, incumplimiento, rescisión mutua, pérdida del objeto, imposibilidad o ilicitud del hecho, vencimiento de plazo extintivo, o prescripción de acciones legales.
¿Qué sucede si el objeto del contrato se pierde?
Si el objeto se pierde de manera fortuita, el contrato simplemente se extingue. Sin embargo, si la pérdida es imputable a una de las partes, la otra puede demandar indemnización por los perjuicios causados.
¿Es posible ceder los derechos de un contrato a un tercero?
Sí, pero se requiere el consentimiento de la otra parte del contrato, ya que el cambio de una de las partes sin aprobación podría considerarse como una novación por cambio de deudor, lo cual no está permitido sin consentimiento según el artículo 1635 del Código Civil.
¿Qué ocurre si el contrato prometido se vuelve ilícito después de firmar la promesa?
Se considera extinguido automáticamente por el ministerio de la ley, ya que cumplirlo implicaría infringir la ley.