Contrato de Promesa de Compraventa: Una guía Legal facil sobre la promesa en Chile
El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo previo fundamental en el ámbito inmobiliario y comercial, estableciendo las bases para una transacción futura. Este compromiso legal asegura la realización de la compraventa con términos claros, ofreciendo seguridad antes de concluir el acuerdo. Es crucial por proteger a ambas partes, especificando las condiciones de la operación, como precio, descripción del bien y plazo de venta.
Este enfoque sienta las bases para una exploración detallada del tema, garantizando un contenido informativo y accesible para quienes se interesan en el ámbito legal y comercial de los contratos de promesa de compraventa.
¿Que es el contrato de promesa ?
El contrato de promesa de compraventa es un concepto que, aunque no tiene un apartado específico en el Código Civil, es esencialmente reconocido y regulado, especialmente en el artículo 1554,
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna…”, a menos que se cumplan los cuatro presupuestos señalados en la norma. De ahí que pueda afirmarse que, por regla general, la promesa carece de valor en nuestro ordenamiento jurídico.
El contrato de promesa establece el compromiso de las partes hacia una futura transacción bajo condiciones previamente acordadas, sirviendo como paso preliminar crucial en la formalización de acuerdos importantes, como la compra de inmuebles o la adquisición de financiamiento. A pesar de que no todas las legislaciones lo mencionan explícitamente, su aplicación práctica y teórica varía, subrayando su importancia en la preparación de contratos definitivos y en facilitar transacciones complejas.
Características del Contrato de Promesa
La Promesa de compraventa es contratol con particularidades únicas, definidas en gran medida por el artículo 1554 del Código Civil. Este tipo de contrato se caracteriza por su aplicabilidad general a cualquier promesa de contrato, independientemente de su naturaleza.
Entre sus rasgos distintivos, encontramos que es bilateral, generando compromisos para ambas partes, y preparatorio, ya que su objetivo es facilitar la realización de otro contrato en el futuro. Además, su formalidad es obligatoria, debiendo ser siempre por escrito para tener validez. Otro aspecto importante es que establece un plazo o condición específica para su ejecución, resaltando su independencia como contrato principal y su capacidad de generar obligaciones indivisibles entre los promitentes.
Este contrato también se caracteriza por la capacidad de exigir judicialmente el cumplimiento de lo prometido, sin importar si se trata de bienes muebles o inmuebles. Por último, aunque se menciona específicamente en el Código Civil, su regulación es considerada por algunos como insuficiente, lo que no resta importancia a su papel en la configuración de acuerdos preliminares entre las partes.
Requisitos del Contrato de Promesa
Un contrato de promesa es un acuerdo donde una o ambas partes se comprometen a celebrar un contrato en el futuro. Para ser válido y eficaz, debe cumplir con los requisitos generales de existencia y validez de cualquier contrato, además de ciertos requisitos específicos.
Requisitos Generales de Existencia y Validez
Voluntad o Consentimiento
-Cónyuges bajo Sociedad Conyugal: Para prometer la enajenación o gravamen de bienes raíces sociales o derechos reales de herencia, el cónyuge debe obtener la autorización del otro cónyuge o, en su defecto, del juez.
– Bienes Familiares: Si se trata de inmuebles que sirven de residencia familiar o bienes muebles que guarnecen la residencia principal, se requiere la autorización del cónyuge o conviviente civil no propietario, o del juez.
– Administración Extraordinaria de la Sociedad Conyugal: En caso de que la mujer administre extraordinariamente la sociedad conyugal, necesitará autorización judicial para comprometer bienes raíces sociales.
– Propiedad de Bienes por Parte de la Mujer: Si la mujer, estando casada en régimen de sociedad conyugal, es propietaria de bienes, el marido deberá celebrar el contrato de promesa, sin necesidad de autorización expresa de la mujer.
La falta de la autorización requerida resulta en nulidad relativa del contrato, excepto en ciertos casos donde se debate si la sanción es la nulidad absoluta.
Requisitos Específicos del Artículo 1554
Además de los requisitos generales, la promesa debe cumplir con requisitos particulares que, de no ser satisfechos, resultan en la inexistencia o nulidad absoluta del contrato.
Requisitos Particulares
1. Debe ser por Escrito: El contrato de promesa debe ser formalizado por escrito, siendo este requisito esencial para su existencia.
2. Eficacia del Contrato Prometido: El contrato a celebrarse no debe ser ineficaz según la ley, implicando que debe tener objeto y causa lícitos.
3. Plazo o Condición: Debe fijarse un plazo o condición que determine la época de celebración del contrato prometido.
4. Especificación del Contrato Prometido: El contrato debe estar especificado de tal manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales para su perfección.
Importancia de la Especificación y Claridad
La especificación del contrato prometido es fundamental para evitar ambigüedades y garantizar que el contrato pueda perfeccionarse adecuadamente. Esto incluye identificar claramente el objeto del contrato, las partes involucradas, el precio, y cualquier otra condición relevante.
El contrato de promesa es un instrumento legal poderoso que prepara el camino para la formalización de contratos futuros. Cumplir con sus requisitos específicos es crucial para asegurar su validez y eficacia, protegiendo así los intereses de todas las partes involucradas. Una comprensión clara de estos requisitos ayuda a evitar disputas y asegura que las promesas contractuales lleven a la celebración de contratos definitivos y vinculantes.
¿Es válida la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral según la jurisprudencia chilena?
La Corte Suprema ha declarado nulas las promesas de venta unilaterales, requiriendo que tanto la promesa como el contrato de venta final sean bilaterales. Esto se debe a que la legislación no admite la venta unilateral, enfatizando la necesidad de reciprocidad en las obligaciones de las partes para la validez del contrato. Por lo tanto, para que un contrato de promesa de compraventa sea válido, es esencial que exista un acuerdo mutuo sobre los elementos fundamentales del contrato, tales como el objeto y el precio. Además, se enfatiza que cualquier condición basada únicamente en la voluntad de una parte (condición potestativa) haría nulo el contrato.
¿Se pueden inscribir los contratos de promesa de compraventa de inmuebles en el Registro de Hipotecas y Gravámenes?
La inscripción de contratos de promesa de compraventa en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces es posible cuando estos se formalizan mediante escritura pública, ya que el reglamento permite registrar actos o contratos no prohibidos explícitamente por la ley. Sin embargo, la práctica es controvertida. Algunos expertos argumentan que solo deberían inscribirse contratos que crean derechos reales, a menos que haya una ley específica que permita registrar derechos personales, como en los casos de anticresis o arrendamiento.
¿Qué obligaciones impone la Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria al propietario de un condominio antes de firmar un contrato de promesa de compraventa?
Según la Ley N° 21.442, el propietario de un condominio debe entregar al promitente comprador una copia del primer reglamento de copropiedad, tanto en formato digital como impreso, antes de firmar el contrato de promesa de compraventa. Esta entrega debe quedar registrada en el contrato. Si bien la omisión de esta obligación no invalida el contrato, podría resultar en compensaciones por daños al comprador. Además, la celebración de futuros contratos de promesa requiere la existencia previa de dicho reglamento de copropiedad.
¿Es posible demandar por lesión enorme en un contrato de promesa de compraventa de un inmueble?
En el caso de Sofía y Roberto, donde Sofía promete vender su casa a Roberto a un precio muy por debajo del mercado, surge la cuestión de la lesión enorme. Sin embargo, la jurisprudencia y la doctrina establecen que la lesión enorme no se aplica a los contratos de promesa de compraventa, pues estos generan obligaciones distintas a las de una compraventa realizada. La legislación y los tribunales sostienen que la lesión enorme concierne solo a las compraventas efectuadas, no a las promesas de venta. Por tanto, aunque el acuerdo inicial entre Sofía y Roberto parezca injusto, la acción por lesión enorme no sería aplicable hasta que se efectúe la compraventa definitiva. En ese momento, si se considera que hay lesión, se podría proceder legalmente.
¿Qué obligación principal genera el contrato de promesa?
El contrato de promesa establece principalmente la obligación de llevar a cabo el contrato final acordado, como puede ser una compraventa.
¿Qué se puede hacer si una de las partes no cumple con el contrato de promesa?
Si una parte incumple, la otra puede demandar el cumplimiento forzado del contrato o su resolución, y en algunos casos, pedir indemnización.
¿Qué papel juega el título ejecutivo en el cumplimiento del contrato de promesa?
Si la promesa consta en un título ejecutivo, como una escritura pública, se puede solicitar directamente su cumplimiento a través de un juicio ejecutivo.
¿Qué sucede si ambas partes no han cumplido con el contrato de promesa?
Si ninguna de las partes ha cumplido, es posible demandar la resolución del contrato sin derecho a indemnización, ya que no hay mora de ninguna parte.
¿Es posible demandar el pago de una pena estipulada en el contrato de promesa?
Sí, si se estableció una pena por incumplimiento y el plazo acordado expira sin que se haya cumplido el contrato, la parte diligente puede demandar el pago de esta pena.
¿Cuál es el plazo para actuar en caso de incumplimiento del contrato de promesa?
La acción ejecutiva para demandar el cumplimiento forzado o la resolución del contrato prescribe en tres años, y la acción ordinaria en cinco años desde que la obligación se vuelve exigible.
¿Es posible que una de las partes en un contrato de promesa ceda sus derechos a un tercero?
Sí, una parte en un contrato de promesa puede ceder sus derechos a un tercero, pero esto requiere el consentimiento de la otra parte involucrada en el contrato. La lógica detrás de esto es que ambas partes tienen obligaciones recíprocas, y ninguna puede ser sustituida sin el acuerdo de la otra. Esto es especialmente relevante en contratos bilaterales donde derechos y obligaciones están estrechamente vinculados. En la práctica, es común que las sociedades inmobiliarias dentro del mismo grupo hagan este tipo de cesiones, a menudo con el consentimiento anticipado establecido en el contrato original.
¿Cuándo expira un contrato de promesa de compraventa?
Un contrato de promesa puede expirar por cumplimiento, incumplimiento, rescisión mutua, pérdida del objeto, imposibilidad o ilicitud del hecho, vencimiento de plazo extintivo, o prescripción de acciones legales.
¿Qué sucede si el objeto del contrato de promesa se pierde?
Si el objeto se pierde de manera fortuita, el contrato simplemente se extingue. Sin embargo, si la pérdida es imputable a una de las partes, la otra puede demandar indemnización por los perjuicios causados.
¿Es posible ceder los derechos de un contrato de promesa a un tercero?
Sí, pero se requiere el consentimiento de la otra parte del contrato, ya que el cambio de una de las partes sin aprobación podría considerarse como una novación por cambio de deudor, lo cual no está permitido sin consentimiento según el artículo 1635 del Código Civil.
¿Qué ocurre si el contrato prometido se vuelve ilícito después de firmar la promesa?
Si el contrato prometido se vuelve ilícito después de la promesa, el contrato de promesa se considera extinguido automáticamente por el ministerio de la ley, ya que cumplirlo implicaría infringir la ley.
Entendamos con casos prácticos
a) Cumplimiento: Ana y Carlos firman un contrato de promesa para la venta de un apartamento. Cumplen al celebrar la venta final y firman un finiquito, declarando cumplido el contrato de promesa.
b) Resolución del contrato: Si Ana prometió vender su apartamento a Carlos, pero luego lo vendió a Daniel, Carlos podría demandar a Ana por resolver el contrato de promesa y pedir indemnización por los perjuicios causados.
c) Resciliación: Antes de finalizar el contrato prometido, Ana y Carlos deciden mutuamente no proceder con la venta y acuerdan dejar sin efecto el contrato de promesa.
d) Pérdida de la cosa: El apartamento prometido a Carlos por Ana se destruye en un incendio. Ya no es posible cumplir el contrato de promesa, extinguiéndose este sin más efectos.
e) Imposibilidad del hecho objeto del contrato prometido: Si Ana prometió arrendar un local para que Carlos abra un restaurante, pero el local es demolido por una orden municipal, el contrato de promesa se extingue.
f) Ilícito del contrato prometido: Si después de firmar el contrato de promesa para abrir un casino, la ley cambia y prohíbe los casinos en la zona, el contrato se extingue por volverse ilícito.
g) Vencimiento del plazo extintivo: Ana y Carlos establecen un plazo hasta diciembre para firmar el contrato de compraventa. Si llega diciembre y no se ha firmado, el contrato de promesa termina automáticamente.
h) Prescripción de las acciones: Si Carlos tarda demasiado en demandar el cumplimiento forzado del contrato de promesa con Ana y la acción prescribe, en la práctica ya no podrá forzar su cumplimiento.
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