COMPRAVENTA EN CHILE: GUIA LEGAL ACTUALIZADA SOBRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Somos abogados expertos en compraventa, ya sea si quieres redactar una compraventa de una casa, o una compra venta de un departamento, como también si quieres vender tu propiedad o quieres vender una casa con subsidio, o quieres hacer una compraventa de acciones, estamos aquí para explicarte todo de forma fácil.
Si estas buscando información sobre el contrato de compraventa es porque lo más probable es que firmarás muy pronto una promesa o directamente el contrato de compra venta, sea que vas hacer el vendedor o quizás estes por cumplir el sueño que tanto buscabas y tendrás tu casa propia!.
Si vas a vender y no sabes cómo se hace el trámite, nosotros nos encargamos de todo, para darte seguridad y tranquilidad en todo el proceso de la compraventa, porque es muy importante asesorarse ya que hemos tenido muchos clientes que deben enfrentar juicios civiles y altos costos debido a los problemas legales que se pueden generar. Por lo tanto, es importante que te informes y aprendas del proceso de compraventa de una propiedad o de un vehículo o incluso de derechos hereditarios, porque si!! Existen derechos que se pueden vender!, ya te lo explicaremos.
¿ Que es la compraventa?
Vamos a partir por lo más básico que es explicar que es la compraventa, y como abogados expertos en redacción de contratos, podemos señalar que nuestro Código Civil define la compraventa en el artículo 1793 y señala que es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. La primera vende y se llama vendedor y la segunda paga y se llama comprador y el dinero que paga se denomina precio.
¿Porque se debe “inscribir el contrato de compraventa” en el Conservador de Bienes Raíces?
Legalmente el contrato de compraventa necesita una ficción legal que se denomina “Tradición”, y que es la forma en cómo se transfiere el dominio, por ejemplo en la compraventa de un departamento no sólo es necesario ir a la notaría y firmar el contrato de compraventa que será por escritura pública ( un documento que tiene ese nombre ya que tiene un repertorio y se anota en un registro público) además deberán llevar ese documento al Conservador de Bienes Raíces y deberán practicar la inscripción de la compraventa en el registro de propiedad, ahí recién se transferirá el dominio de ese departamento.
¿Cuales son las principales caracteristicas de la compraventa?
Podemos decir que la compraventa es un contrato bilateral ya que ambas partes se obligan recíprocamente, una a entregar la cosa y la otra a pagar un precio.
El vendedor también se obliga a reparar la cosa si es que la vende en mal estado, algo muy común cuando las personas compran autos usados. ( sanear los vicios redhibitorios)
Es un contrato oneroso ya que se debe pagar un precio y se considera que es un titulo traslaticio de dominio, es decir que no basta para que tú te conviertas en dueño
Cuando la compraventa es solemne: es importante saber que usted no puede firmar un documento impreso y de esa forma dejar por escrito que vende una propiedad o compra una casa, ya que la ley en la compraventa de inmuebles exige que sea según las solemnidades que establece la ley, que ya las explicamos.
Compraventa de derechos en un inmueble, también debe ser solemne ya que se exige escritura pública.
Es solemne en la compraventa de inmuebles, en la venta de una cuota de un inmueble por ejemplo si heredaron 3 personas y una de ellas quiere vender sus derechos al otro heredero, esa venta debe ser solemne, y también si se vende un usufructo.
La compraventa es consensual por regla general, esto significa que basta que las partes acuerden el precio y la cosa para que nazca a la vida del derecho, por ejemplo cuando usted va al supermercado y compra alimentos, existe una oferta y una aceptación.
Que debo hacer para iniciar el proceso de compraventa:
Es fundamental que abogados como nosotros podamos estudiar los títulos de la propiedad para poder saber si existen algunas elementos que puedan entorpecer el proceso como por ejemplo:
- Hipotecas
- Prohiciones de enajenar
- Interdicciones
- Usufructos
- Embargos
- Entre otros.
Es fundamental entender que no sólo es necesario firmar el contrato de compraventa por escritura pública, ya que sólo este trámite no lo convertirá en dueño de la propiedad, ya que es fundamental llevar la compraventa para su inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces de donde está la propiedad. De esta forma será la única vía donde se pueda transferir el dominio de un bien inmueble, por eso debe contar con abogados de abogaley que somos expertos en compraventas.
Recuerde que si usted paga y firma un papel, eso no prueba absolutamente nada.
Estudio de título:
Es fundamental entonces que pueda realizar un estudio de título, siendo comprador o vendedor es la única forma para asegurarnos que la compraventa se realice de forma rápida y segura, descartando por ejemplo que existan derechos sobre el inmueble que puedan reclamar terceras personas de forma posterior a la compra.
Redacción de la compraventa;
Después del estudio de título, nuestros abogados expertos redactarán el documentos que será firmado ante Notario, que puede ser el que las partes elijan, nosotros enviamos el documentos a la notaría y luego se les indicará la fecha de la firma.
Somos majaderos en decirle que este trámite no lo hará dueño, por lo que no se asuste, usted se preguntará pero que pasa si voy a firmar la compraventa, y pago el precio, ¿eso significa que a pesar de pagar áun no seré dueño?
Bueno está pregunta es importante, ya que como lo hemos repetido la inscripción del contrato de compraventa es fundamental, por lo que respecto del pago, existen muchos mecanismos para darle la seguridad a usted en cómo se deberá realizar el pago.
La instrucción notarial en el contrato de compraventa:
La instrucción notarial es una orden escrita que se le deja al Notario Publico para que cumplida una condición se pueda realizar un determinado hecho.
En este caso del contrato de compraventa, se deberá redactar en un documento aparte, que el vale vista se dejará en deposito y resguardo del Notario, para que el Vendedor pueda retirarlo, siempre y cuando pueda exhibir el correspondiente Certificado de Dominio Vigente, documento que emite el Conservador de Bienes Raíces donde acredita que el nuevo comprador es dueño de la propiedad.
Entonces una vez que el conservador haya revisado exhaustivamente el contrato de compraventa que firmaron en la notaría, pudiendo haber reparos de su parte que es algo muy común, y si existen, una vez que éstos se hayan reparado, el conservador admitirá a inscribir la compraventa en el registro de propiedad.
Por lo que ahí, se podrá retirar el vale vista, que es la forma más segura de acreditar el dinero que está custodiado por el banco emisor, ya que los Cheques no lo hacen, usted podrá ir a la caja y cobrar el vale vista.
Los vale vistas se pueden extender de 2 formas la primera a la orden esto significa que el documento puede endosarse a cualquier persona y también puede ser nominativo en este caso no se puede endosar a 1/3 y sólo podrá ser cobrado o depositado por la persona que él señala.
Promesa de compraventa en Chile:
El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo previo a la firma del contrato definitivo de compraventa, firmado entre el futuro comprador y vendedor de un inmueble. Este contrato establece el compromiso de llevar a cabo la transacción de la propiedad, detallando los términos, plazos para la firma definitiva, y condiciones para el pago de una reserva, que a menudo es el 10% del valor. Un tema recurrente es el reembolso de este anticipo al comprador en ciertas situaciones, como cuando no se aprueba un crédito hipotecario. Muchas empresas se quedan con este dinero, por lo que es vital contar con asesoría legal si enfrentas problemas relacionados.
El contrato de promesa puede también incluir cláusulas sobre evaluación anticipada de daños, resolución de conflictos y otros detalles según lo acuerden las partes.
Es crucial obtener asesoramiento de abogados especializados en contratos de compraventa en Chile. Nuestro bufete, Abogaley, con más de 30 años de experiencia, ha ayudado a miles en la gestión de contratos de compraventa, incluyendo la recuperación del 10% en casos problemáticos.
Articulo relacionado hace clic aquí ( contrato de promesa )
¿Cuáles son las garantías de firmar una promesa de compra venta?
Entre las que destacamos son por ejemplo asegurar el precio y cuáles son las características de la propiedad, también reservar la propiedad para que otra persona no la compre, establecer de forma anticipada multas y evaluar los perjuicios en caso de incumplimiento, establecer un tiempo para que el promitente comprador pueda gestionar ante el banco el crédito hipotecario.
Compra venta de un inmueble cuando existe una Hipoteca
Quizás te estás preguntando si es posible vender tu casa aunque esté hipotecada por el banco. La respuesta es que sí puedes vender la propiedad, incluso si está hipotecada. Para hacerlo, necesitarás solicitar autorización al banco que otorgó el crédito hipotecario. El banco se encargará de gestionar este proceso y será la institución la que redacte la escritura de compraventa junto con el alzamiento de la hipoteca. Es crucial solicitar la presencia del banco en la escritura para incluir la personería del representante legal, la liquidación de la deuda, entre otras características importantes. Muchas veces, la plusvalía del inmueble permite que el vendedor obtenga un beneficio económico, el cual será entregado por la institución bancaria mediante un vale vista a nombre del vendedor.
¿Es necesario que mi mujer o mi marido deba firmar el contrato de compraventa en Chile?
Es importante señalar que si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal, necesitará la autorización de su cónyuge para proceder con la venta. De lo contrario, si no se obtiene esta firma en la escritura, la transacción puede nacer con vicios y ser sujeta a anulación judicial. Sin embargo, si eres una mujer casada bajo sociedad conyugal en Chile y deseas vender una propiedad que cae bajo el artículo 150, referente al patrimonio reservado de la mujer, no necesitarás la autorización de tu esposo. En este caso, puedes proceder a firmar el contrato de compraventa por tu cuenta.
¿ Cómo vender una casa sin corredor?
Esta pregunta es común entre quienes desean evitar las comisiones de un corredor de propiedades al vender su inmueble en Chile. Lo más importante es contactar a un abogado para realizar un estudio de título. Tras este estudio, podrás preparar una promesa de compraventa o tener todo listo para la venta final. Esto te permite evitar la comisión del corredor, asumiendo tú la responsabilidad de publicitar tu casa o departamento en internet para venderla.
Es crucial entender que la transferencia de propiedad no se concreta solo con firmar un documento o el contrato de compraventa ante notario. Es esencial que la venta se inscriba en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación de la propiedad.
Si el comprador está interesado pero necesita tiempo para arreglar su financiamiento, es aconsejable firmar un contrato de promesa de compraventa. Esto da formalidad a la transacción, permitiéndote dejar de publicitar la propiedad y esperar a que el comprador complete la compra, realice el pago y registre la propiedad a su nombre.
¿Qué documentos necesito enviarles a los abogados para que puedan realizar el contrato de compraventa?
Respecto del vendedor:
- Copia del carnet del propietario
- Para realizar trámites legales relacionados con propiedades, los documentos requeridos varían según el estado civil y la naturaleza del propietario (persona física o empresa). Para individuos, se necesitan:1. Certificado de matrimonio o certificado de soltería, que puede obtenerse en línea a través del sitio web del Servicio de Registro Civil e Identificación de Chile.
2. Declaración jurada ante notario con al menos dos testigos que no sean familiares. Esto es necesario si el propietario es divorciado o viudo, en cuyo caso se pueden requerir documentos adicionales.Para propiedades de propiedad empresarial, los documentos necesarios incluyen:1. Copia de la escritura de constitución y su extracto publicado en el Diario Oficial.
2. Certificado de vigencia y de poderes.
3. Carta del representante legal o gerente general que verifique el cumplimiento del artículo 57 número cuatro de la ley 18046 sobre sociedades anónimas.
4. Escrituras modificatorias con sus anotaciones pertinentes, su extracto y las publicaciones en el Diario Oficial.
5. Copia de la documentación que acredite los poderes del representante.Estos documentos son cruciales para asegurar la legalidad y la transparencia en la transferencia y el manejo de propiedades.
Respecto del inmueble:
- Certificado de dominio vigente
- certificado de hipotecas, gravámenes prohibiciones interdicciones
- certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgado por la dirección de obras de la municipalidad
- pago de contribuciones al día
- certificado de avalúo fiscal
- certificado de recepción final si existen construcciones posteriores en la propiedad
- certificado de informaciones previas emitido por el dom
- certificado el número emitido por el dom
- Si existe copropiedad inmobiliaria, (ejemplo si es un departamento o una casa donde se pagan gastos comunes) se solicita la resolución municipal que acoge la construcción y el certificado del administrador del condominio para acreditar que no se deben gastos comunes.
- Si la propiedad está en el campo se solicitarán los siguientes documentos: resolución de aprobación de subdivisión del sag con el plano respectivo, certificado de asignación de roles del SII, certificado de prenda agraria del conservador
- certificado de deuda cora, emitido por el servicio agrícola y ganadero
- reglamento de copropiedad si existiere reglamento de construcción si existiere plano emitido por el conservador entre otros.
Es muy importante poder corroborar que la persona que se dice dueño de la propiedad lo sea legalmente, debiendo corroborar su estado civil.
QUE ELEMENTOS TIENE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
Los elementos del contrato de compra venta son aquellos que deben estar siempre presentes en este contrato y según nuestro código civil chileno son la cosa vendida el precio y el consentimiento de las partes respecto a este último las partes deben estar de acuerdo en los términos del contrato incluyendo el precio y las condiciones de entrega respecto a la cosa vendida se refiere a el artículo que se está vendiendo en este caso sus características estado en que se encuentra y cualquier otra condicionante que las partes puedan elevar a una categoría esencial.
Respecto del precio es la cantidad de dinero que se va a pagar por la cosa y debe ser especificado en el contrato existen también otros elementos para que el contrato de compra venta en Chile sea válido y dependerá de las circunstancias de esta transacción comercial por ejemplo se podrá modificar las formas de pago las garantías en cualquier otra circunstancia adicional
DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE DERIVAN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
- El vendedor tiene la obligación de entregar el bien vendido en el plazo acordado en el contrato de compraventa, garantizando al comprador el derecho a recibirlo en dicho tiempo.
- El comprador, por su parte, debe pagar el precio estipulado, que puede ser en efectivo o mediante una plataforma de pago definida en el contrato, incluso mediante cuotas. En ventas de inmuebles a plazos, es crucial que ambas partes firmen una escritura que verifique el pago completo una vez finalizadas todas las cuotas. La omisión de este trámite puede complicar futuras ventas del inmueble, dado que la ausencia de la escritura de cancelación del saldo puede ser problemática en el Conservador de Bienes Raíces.
- Además, el vendedor es responsable de indemnizar al comprador por cualquier vicio oculto, conocidos como vicios redhibitorios según la ley. Esto puede llevar a la rescisión del contrato de compraventa o a la rebaja del precio de venta.Si quieres tener más información sobre los vicios ocultos puedes ver este artículo ( vicios ocultos inmuebles chile)
¿Cuando el comprador puede no pagar el precio según nuestro Código Civil?
Por regla general, el comprador siempre debe efectuar el pago. Sin embargo, el inciso segundo del artículo 1872 del Código Civil Chileno permite al comprador depositar el precio de la compraventa en la cuenta corriente del tribunal si se ve turbado en la posesión de la cosa adquirida o si demuestra que existe una acción de un tercero no informada por el vendedor antes de la perfección del contrato. Este depósito puede mantenerse hasta que el vendedor elimine la turbación de la posesión y lo acredite ante el tribunal.
COMPRA VENTA DE AUTO
Para realizar un contrato de compraventa de vehículo usado, puedes acudir al Registro Civil o a cualquier notaría. Es crucial, como comprador, asegurarte de que el vehículo no haya tenido choques anteriores ni se haya manipulado el kilometraje. Aunque es posible demandar al vendedor por estos problemas, los juicios son costosos y se llevan a cabo de forma civil y por escrito, lo que los hace lentos y caros.
El contrato debe incluir la identificación de vendedor y comprador, y detallar el vehículo con su número de motor, chasis, placa patente y toda la información del certificado de anotaciones vigentes. Hay empresas que ofrecen informes basados en registros privados sobre problemas legales del vehículo, sus anteriores propietarios, etc., por lo que se recomienda investigar antes de comprar.
Es importante verificar que el auto no esté sujeto a prendas, ya que la transferencia de propiedad se realiza a través del Registro Civil y no se puede transferir si hay una prenda vigente.
Seguridad para el pago:
Se recomienda que el pago no se realice mediante transferencia bancaria ni con cheque. El método más seguro para el pago es utilizar un vale vista. Este instrumento es custodiado por el banco emisor, lo que asegura la disponibilidad del dinero. De esta manera, podrás depositarlo en una cuenta bancaria para liquidar el saldo de manera segura y eficaz.
COMPRAVENTA CON USUFRUCTO ( USUFRUCTO VITALICIO)
El usufructo es un derecho real que permite disfrutar de una propiedad con la obligación de conservar su forma y sustancia, y devolverla tras un periodo determinado.
La compraventa con usufructo implica ceder el uso y disfrute de un bien a otro, manteniendo la propiedad. Es frecuente en traspasos familiares, donde los padres pasan un bien a un hijo pero retienen el derecho a usarlo. Se formaliza con un contrato de compraventa y la creación de un usufructo.
El usufructo dura hasta que el beneficiario fallece. Para levantar el usufructo, se debe presentar un certificado de defunción en el Conservador de Bienes Raíces.
¿ES NECESARIO UN ABOGADO PARA OTORGAR UN USUFRUCTO?
Sí es necesario contar con un abogado para poder asesorarte en la constitución de este derecho real el cual lo podrás hacer por intermedio de una escritura de compra venta, de un testamento o por prescripción.
¿ cual es el objetivo de hacer una compraventa con un usufructo?
Esta institución permite otorgar a un tercero ciertas facultades de uso y disfrute de una propiedad. Así, el usufructuario puede, por ejemplo, arrendar legalmente el inmueble o usarlo a su discreción.
El propietario aún puede vender la propiedad, pero no afectar el derecho de usufructo del beneficiario. Dicho derecho se registra en un registro especial en el Conservador de Bienes Raíces, brindando protección legal al usufructuario para usar la propiedad. Sin embargo, el usufructuario no puede venderla, ya que no posee derechos de disposición sobre ella.
El usufructo también puede establecerse mediante testamento. Por ejemplo, un padre puede dejar la casa familiar en usufructo a su cónyuge para asegurar que no sea desalojado por los hijos hasta su fallecimiento.
COMO VENDER UNA CASA CON SUBSIDIO
Personas a menudo quieren vender propiedades con subsidio estatal. Sin embargo, hay leyes que prohíben venderlas antes de 15 años desde su entrega.
Hay subsidios con una prohibición de 5 años para celebrar contratos. Para levantar esta prohibición, se debe solicitar al SERVIU por vencimiento del plazo o movilidad habitacional. Es necesario cumplir con los requisitos del SERVIU, incluyendo usar el dinero de la venta para comprar otra propiedad.
¿ Es necesario firmar un contrato de compraventa por escritura pública?
Sí, dado que es un contrato solemne, debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces para su validez y efectividad legal. Esta inscripción asegura que los derechos y obligaciones establecidos en el contrato sean reconocidos y puedan ser exigidos legalmente.
Si el contrato de compraventa es de cosa mueble, es consensual por lo que no requiere dicha formalidad.
¿Cuáles son los efectos del contrato de compraventa?
El pago del precio y la entrega de la cosa, si opera la “tradición” será también transferir el dominio.
¿Que elementos no pueden faltar en un contrato de compraventa?
El precio, la cosa presente o futura y el consentimiento de las partes.
¿Qué significa tener capacidad para celebrar el contrato de compra venta?
Para operar de forma válida en la vida del derecho, las partes deben poseer tanto la capacidad de goce como la capacidad de ejercicio. La regla general establece que todas las personas tienen ambas capacidades; sin embargo, existen excepciones. Por ejemplo, los menores de 18 años y las personas que han sido declaradas interdictas por demencia no poseen estas capacidades.
¿Qué pasa en hay incumplimiento en un contrato de compraventa?
Como es un contrato bilateral se podrá solicitar la condición resolutoria tácita más una indemnización de perjuicios la recesión de la compra venta dame el desarmador o la ejecución específica de la misma
¿Qué es la lesión enorme en el contrato de compra venta?
Es una solución que establece la ley permitiendo a la parte perjudicada dejar sin efecto debido a que el precio del contrato de compra venta es inferior al valor del justo precio.
¿Qué es el pacto comisorio?
Es la posibilidad de incorporar una cláusula en virtud de la cual una de las partes si no cumple lo pactado el contrato quedará sin efecto es la condición lo saludaría tácita que está en todos los contratos bilaterales pero expresada en el contrato de compraventa.
Si necesitas incorporar una cláusula como ésta te recomendamos que puedas gestionar una consulta con nuestros abogados expertos.
