Estudio de Títulos

La importancia de realizar un estudio de títulos en Chile radica en su capacidad para proteger a las partes involucradas en la transacción inmobiliaria, minimizando el riesgo de enfrentar sorpresas desagradables después de la compra. Además, este proceso proporciona una base sólida para la negociación, permitiendo que ambas partes tengan una comprensión clara de la situación legal de la propiedad.

Para aquellos interesados en el mercado inmobiliario chileno, comprender qué es un estudio de títulos y la importancia de llevarlo a cabo correctamente es esencial para asegurar una inversión segura y rentable.

¿QUE ES UN ESTUDIO DE TITULOS?

Objetivos generales de los estudios de títulos

1. En general el objetivo principal de un estudio de título es verificar que el actual vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de transferir válidamente el dominio del bien sin que exista causa que pueda dar lugar a la edición sea por efecto de haberse declarado extinguido o encontrarse prescritos los derechos o acciones de terceros o por haberse cumplido las exigencias legales en las anteriores transmisiones de dominio hasta la que acredite el derecho de propiedad del actual vendedor.

Objetivos específicos del Estudio de Títulos:

1. Verificar que los títulos de una propiedad se encuentran en orden, cabe preguntarse ¿ cuándo se encuentran en orden los títulos de una propiedad?

1.1 Cuando el vendedor sea poseedor regular y dueño de la propiedad y que su dominio se encuentra sin pretensiones de terceros que pudieran eventualmente tener derecho a deducir acciones rescisorias, resolutorias o reivindicatorias respecto a la propiedad.

1.2 que el vendedor sea propietario pleno del inmueble y que este dominio no esté limitado por usufructos hipotecas servidumbres prediales pactos de indivisión etc

1.3 quien la propiedad no esté afecta a prohibiciones ya sea judiciales convencionales o legales que puedan impedir o dificultar la venta o la transferencia de la propiedad

1.4 quizá haya cumplido las leyes soy de urbanización cooper vida inmobiliaria y construcción sobre el inmueble

1.5 que el inmueble no esté afectado por expropiaciones

1.6 que el inmueble no tenga deudas por contribuciones

1.7 que el inmueble no tenga deudas por gastos comunes.

Objetivos especiales del Estudio de Títulos:

1. el cliente podrá solicitar un objetivo determinado o especial respecto al estudio de título que contrate así por ejemplo podría solicitarnos que pudiésemos verificar si la propiedad se puede destinar a un uso comercial o industrial, determinar las posibilidades de edificación como su altura, deslindes etcétera.
2. Además el estudio de título no sólo puede estar orientado a la compra venta de el inmueble sino a un fin distinto como recibirlo en Hipoteca, como una garantía para un negocio, adquirir derechos sobre el inmueble o inclusive tomarlo en arrendamiento.

Qué documentos necesitamos para hacer un estudio de título

Nuestros abogados expertos en estudios de títulos pero analizar exhaustivamente una gran cantidad de información para poder elaborar un estudio de título de forma profesional y seria a continuación vamos a señalar cuáles serían esos documentos que te vamos a solicitar para poder confeccionar nuestro estudio de título.

1. Copia de las escrituras de compraventa y demás títulos traslaticio de dominio hasta enterar el plazo de 10 años.
2. Copia de las inscripciones en el conservador de bienes raíces de los títulos traslativos de dominio hasta entrar el plazo de 10 años
3. copia de la inscripción de dominio con el certificado de vigencia emitida con fecha no anterior a 60 días
4. certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años emitidos con una fecha no anterior a 60 días
5. certificado de no expropiación municipal y del servicio emitido con una fecha no anterior a 60 días.
6. Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble certificado que apruebe la venta por pisos y departamentos o que la propiedad está acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria.
7. Certificado que emite la tesorería general de la república acreditando que el bien raíz no tiene deudas por impuesto territorial o contribuciones y en el caso de que exista alguna deuda el comprobante del pago de la misma.
8. . Certificado del administrador del condominio en el caso que el inmueble esté sujeto a la copropiedad inmobiliaria deberíamos acreditar que no exista deuda por concepto de gastos comunes.

Antecedentes especiales que deberemos revisar:

Existen algunos antecedentes que por su especial conformación requieren un análisis más profundo y exhaustivo y que debemos poner mucha atención los cual es pasamos a nombrar en el siguiente listado.

1. Los títulos anteriores a los 10 años cuando sea necesario verificar la regularidad de las inscripciones conservatorias además del estado civil de alguna de las partes o comprobar si han transcurrido o no el plazo de prescripción extintiva de alguna acción resolutoria por saldos de precio adeudados.
2. Mandatos, si alguna de las ventas anteriores de la propiedad que queremos comprar o vender, se celebró por intermedio de mandatario deberemos analizar el mandato que se utilizó en dicha compra venta.
3. Si en alguna de las ventas anteriores participó una sociedad o persona jurídica deberíamos exigir que se acredite la copia de constitución y la personería del representante legal de dicha sociedad para poder analizar sus facultades y la vigencia de las mismas.
4. Respecto al estado civil de las partes se aceptará y presumirá como verídica la declaración de estado civil que las mismas declaran en las escrituras públicas correspondientes a los títulos del inmueble. Sin perjuicio de lo anterior podremos solicitar verificar el estado civil a través de una declaración jurada notarial en el caso de aquellas personas solteras como también respecto de las personas viudas con el respectivo certificado de defunción de su cónyuge, asimismo con los divorciados debiendo exigir la inscripción del divorcio en el correspondiente certificado de matrimonio.
5. Si el bien raíz se adquirió por herencia es decir por sucesión por causa de muerte se deberán solicitar los siguientes documentos:
   • Copia de la inscripción del decreto judicial que otorga la posesión efectiva, La cual podrá ser judicial u administrativa si la posesión efectiva se tramitó ante el servicio de registro civil e identificación de Chile.
   • Constancia de inscripción de testamento en el registro nacional de testamentos y en su caso copia de la inscripción del testamento en el registro de propiedad del conservador bienes raíces correspondiente al departamento en que haya sido pronunciado el auto oposición efectiva y en el lugar de ubicación del inmueble.
   • Copia de la inscripción especial de herencia a nombre de los herederos
   • Que se haya insertado en la escritura respectiva al comprobante de pago del impuesto a la herencia o de su extensión o la autorización del servicio puesto interno para la enajenación
6. En el caso de existir una cesión de derechos hereditarios se solicitará el contrato .
7. En el caso que exista un saldo de precio en el título anterior no se va a exigir copia del respectivo pago siempre y cuando el respectivo vendedor haya renunciado a la acción resolutoria, si no consta dicha renuncia se deberá acreditar haber cancelado el precio de la compra venta en su totalidad.

CONTENIDO DEL ESTUDIO DE TÍTULOS

Nuestros estudios de títulos son incomparables contamos con más de 30 años de experiencia y nuestro departamento de derecho inmobiliario y civil cuenta con abogados expertos y capacitados en la confección de estudios de títulos a continuación vamos a analizar el informe de nuestros estudios de títulos para que tengas información y puedas actuar con la mayor seguridad y tranquilidad en la compra venta.

1. Datos de la propiedad y su individualización deslindes cabida del inmueble rol de avalúo entre otras características y detalles de la misma.
2. Descripción detallada de las transferencias de los últimos 10 años hasta el actual propietario debiendo indicar los anteriores vendedores, su estado civil y régimen de bienes del matrimonio que tenían al momento de la venta o compra respectiva, analizando si alguno de ellos era incapaz y se actuaron autorizados o representados por terceros.
3. Análisis del título por el cual adquirieron los anteriores vendedores fecha y notaría de las escrituras públicas de las ventas anteriores, y el precio de ellas si éste fue pagado al contado OA plazo y si se renunció o no a la acción resolutoria en su caso, fecha y notaría de la escritura pública de cancelación de saldo de precio.
4. Fojas y números de las inscripciones en el conservador de bienes raíces.
5. Fecha y notaría de las escrituras del mandato
6. Conclusiones