El contrato de arrendamiento es el instrumento jurídico fundamental que formaliza la entrega del uso de un bien o servicio a cambio de un pago, estableciendo las reglas del juego entre las partes. En esta nota, revisaremos en detalle cómo funciona esta figura en Chile, abarcando desde sus requisitos legales y las obligaciones que asumen tanto arrendadores como arrendatarios, hasta los procedimientos correctos para su término y la restitución del inmueble.
Qué es el contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento, según establece el artículo 1915 del Código Civil, implica un acuerdo bilateral en el que ambas partes asumen obligaciones recíprocas: por un lado, una parte se compromete a proporcionar el disfrute de un bien, realizar una obra o suministrar un servicio; por otro lado, la contraparte se obliga a remunerar dicho goce, obra o servicio con un precio previamente acordado.
Clases de arrendamiento
El marco jurídico del contrato de arrendamiento se diversifica en tres categorías principales, basadas en el objeto del acuerdo. Conocer estos tipo de contratos en Chile es clave para definir el mejor tipo de contrato de arrendamiento para viviendas para sus necesidades:
- Arrendamiento de bienes: Una parte (arrendador) concede a otra (arrendatario) el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble por un tiempo determinado, a cambio de una renta.
- Arrendamiento de obras: Una parte se compromete a realizar una obra material (construcción, proyecto) a cambio de un precio pactado.
- Arrendamiento de servicios: Una parte se obliga a prestar un conjunto de servicios a la otra a cambio de una compensación económica.
Requisitos del contrato de arrendamiento
La validez de un contrato de arrendamiento se estructura sobre tres pilares fundamentales, conocidos como los elementos del contrato arrendamiento:
- Objeto del contrato (cosa o hecho): La existencia de un objeto sobre el cual recae el contrato (una cosa material cuyo disfrute se concede, la ejecución de una obra o la prestación de un servicio).
- Precio o renta: El monto que el arrendatario se compromete a pagar al arrendador. Debe estar claramente definido y acordado.
- Consentimiento mutuo: La voluntad de ambas partes de vincularse bajo los términos específicos del contrato.
Normativa aplicable al arrendamiento de inmuebles
El arrendamiento de cosas está regulado por un conjunto de normativas que establecen el marco legal. Es recomendable consultar a un abogado civil o un abogado de propiedades para navegar esta legislación:
- Normativa general:
- Código Civil (Artículos 1915 al 2021): Regula los aspectos fundamentales del arrendamiento.
- Ley Nº 18.101: Se aplica al arrendamiento de predios urbanos, complementando al Código Civil (modificada por las Leyes Nº 19.866 y Nº 21.461).
- Normativa específica:
- Decreto Ley Nº 993: Regula el arrendamiento de predios rústicos.
- Ley Nº 19.281: Ley de “leasing para la vivienda”.
- Ley Nº 19.253: Regula el arrendamiento de tierras indígenas.
- Decreto Ley Nº 1.939: Normas sobre arrendamiento de bienes fiscales.
- Capacidad para celebrar el contrato: La capacidad es generalmente amplia, pero existen disposiciones específicas para proteger a ciertos grupos (como menores de edad) o intereses (como la seguridad nacional), que pueden requerir autorizaciones adicionales.
Efectos del contrato de arrendamiento
A continuación, se detallan las responsabilidades que incumben a cada parte.
1. Obligaciones del arrendador
El arrendador asume el compromiso fundamental de asegurar el disfrute pacífico del bien por parte del arrendatario. Sus responsabilidades clave (según el artículo 1924 del Código Civil) y secundarias son:
Entrega del bien arrendado:
El arrendador debe proporcionar el bien en las condiciones y plazos acordados.
- Momento de la entrega: Se rige por lo acordado. Si no hay acuerdo, debe ser inmediatamente después de firmar el contrato. Si el arrendador no puede entregar por culpa suya, el arrendatario puede cancelar el contrato y pedir indemnización. Si es por caso fortuito (desastres naturales), el arrendatario puede cancelar, pero sin indemnización.
- Lugar de la entrega: Donde se haya acordado. Si no hay acuerdo, se aplican las reglas generales (donde estaba el bien al momento del contrato o en el domicilio del arrendador).
- Condición de la propiedad: Debe entregarse completa y en buen estado.
- Procedimiento: Para inmuebles, la entrega se simplifica al dar acceso, como entregar las llaves.
- Arriendo a dos personas: Si una cosa se arrienda a dos personas, el arrendamiento válido será el que se haya entregado primero. Si ninguno la ha recibido, se prioriza el contrato más antiguo.
Mantener la cosa en estado óptimo:
El arrendador debe realizar mantenimientos y reparaciones para que la propiedad sea apta para el uso acordado.
- Reparaciones necesarias (Art. 1927): Son responsabilidad del arrendador. Si no las realiza, el arrendatario puede hacerlas y exigir el reembolso, siempre que el deterioro no sea su culpa y haya informado previamente.
- Reparaciones locativas: Son reparaciones menores por el uso normal y, generalmente, son responsabilidad del arrendatario, a menos que el daño sea por fuerza mayor o mala calidad de la propiedad.
- Reparaciones útiles y voluptuarias (mejoras): Son asumidas por el arrendatario, a menos que el arrendador las apruebe y se comprometa a pagarlas.
- Garantía de disfrute tranquilo (Art. 1928): El arrendador no debe alterar la propiedad afectando el uso del arrendatario. Las reparaciones urgentes deben minimizar el impacto.
- Protección contra terceros (Art. 1930): El arrendador debe proteger al arrendatario de reclamos de terceros que afecten su derecho de uso.
Sanear vicios redhibitorios (ocultos):
Si la propiedad tiene defectos ocultos que impiden su uso, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato. Puede solicitar compensación si el arrendador conocía (o debía conocer) el defecto.
Reembolso por reparaciones:
El arrendador debe reembolsar al arrendatario por reparaciones necesarias que eran de su competencia, siempre que el arrendatario le haya notificado y este no las haya realizado oportunamente. Esto no incluye mejoras útiles o estéticas, a menos que se hayan pactado expresamente.
Devolución de la garantía:
Al finalizar el contrato, el arrendador debe retornar el depósito de garantía, siempre que no existan daños o deudas imputables al arrendatario.
Pago por daños y problemas causados por el contrato:
Si un problema con la propiedad (no imputable al arrendatario) causa daños a un tercero, el arrendador puede ser responsable de esa compensación.
Permisos para señalizaciones comerciales:
En arriendos comerciales, debe permitir al arrendatario colocar avisos temporales que indiquen su nueva ubicación.
2. Obligaciones del arrendatario
Las responsabilidades clave del arrendatario son:
- Pago de la renta: Cumplir con el pago en la forma y tiempo acordados (Art. 1942).
- Uso adecuado de la propiedad: Emplear la propiedad solo para los fines establecidos en el contrato (Art. 1938).
- Mantenimiento de la propiedad: Cuidar la propiedad “como un buen padre de familia” (Art. 1939).
- Reparaciones menores: Realizar las reparaciones locativas (mantenimiento habitual), a menos que los daños sean por fuerza mayor o mala calidad del bien (Art. 1927).
- Inspecciones: Permitir inspecciones del arrendador (con aviso previo y de manera razonable).
- Indemnización por daños: Compensar al arrendador si ocurren daños por negligencia del arrendatario.
- Restitución de la propiedad: Al finalizar el contrato, devolver la propiedad en condiciones similares a como la recibió, considerando el desgaste natural.
- Acceso a administradores: En propiedades bajo la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, debe facilitar el acceso al administrador.
Restitución del inmueble
La obligación del arrendatario de restituir la propiedad al finalizar el contrato está regulada en detalle:
Regulación en el Código Civil:
- Obligación de restitución (Art. 1947): El arrendatario debe devolver la propiedad al término del arrendamiento.
- Estado de la propiedad: Debe devolverse en el estado en que se recibió, descontando el desgaste natural por uso adecuado.
- Presunción del estado: Si no hay constancia del estado inicial, se presume que se recibió en estado de servicio regular.
- Restitución anticipada (Art. 1955): Si el arrendatario devuelve antes del plazo, sigue siendo responsable por el pago de la renta hasta la finalización del plazo, salvo pacto contrario.
- Devolución de llaves (Art. 1948): En inmuebles, la devolución implica desocupar y entregar las llaves.
Regulación en la Ley Nº 18.101:
- Desahucio: Para contratos mes a mes o indefinidos, se puede terminar mediante un desahucio (judicial o notarial). El plazo es de dos meses, más un mes por año completo de ocupación (máximo seis meses).
- Plazos fijos de menos de un año: El arrendador debe solicitar la restitución judicialmente. El arrendatario tiene dos meses para desocupar desde la notificación.
- Plazos fijos de más de un año: Si se prohibió subarrendar, el arrendatario puede terminar anticipadamente (Art. 5º).
- Abandono del inmueble: Si el arrendatario abandona el inmueble, el arrendador puede solicitar al juez la entrega directa, previa certificación de abandono (Art. 6º).
- Mora en la restitución (Art. 1949): El arrendatario entra en mora tras ser requerido formalmente por el arrendador. Si no restituye, se debe iniciar un juicio, siendo este el procedimiento de como sacar un arrendatario legalmente, y debe resarcir todos los perjuicios.
Derechos del arrendador en un contrato de arrendamiento
El arrendador posee los siguientes derechos esenciales:
- Recepción de la renta establecida.
- Exigir el mantenimiento de la propiedad (reparaciones menores) al inquilino.
- Compensación por daños causados por negligencia del arrendatario.
- Restitución de la propiedad al concluir el contrato.
- Retención de garantías (bienes del arrendatario) ante falta de pago, previa autorización.
- Finalización anticipada del contrato por incumplimiento del inquilino.
- Inspección del inmueble (durante la vigencia del contrato).
Derechos del arrendatario en un contrato de arrendamiento
El arrendatario se beneficia de los siguientes derechos:
- Uso y disfrute de la propiedad conforme a lo pactado.
- Exigir que la propiedad se mantenga en condiciones adecuadas para el uso.
- Exigir al arrendador la realización de reparaciones necesarias.
- Indemnización por deficiencias o problemas preexistentes (vicios ocultos).
- Libertad de turbaciones en el goce del inmueble.
- Indemnización por daños y perjuicios sufridos sin culpa.
- Retención de bienes del arrendador (previa autorización judicial) si este le debe indemnizaciones.
- Terminación anticipada del contrato si el arrendador incumple sus obligaciones.
- Recibir comprobantes de pago de la renta.
- Devolución de la garantía al final del contrato.
- Derecho a subarrendar (solo si se concedió expresamente en el contrato).
- Participación en asambleas de copropietarios (según la ley aplicable).
Cómo se termina el contrato de arrendamiento
El Código Civil contempla la finalización del contrato bajo estas circunstancias:
- Expiración por destrucción total del bien arrendado Si el bien se destruye totalmente, el contrato se extingue, ya que desaparece su objeto.
- Finalización por cumplimiento del tiempo acordado En contratos con plazo determinado, finaliza automáticamente al llegar la fecha. En contratos de duración indeterminada, la terminación se efectúa mediante desahucio.
- Terminación por extinción del derecho del arrendador Si el arrendador pierde el derecho sobre el bien (por ejemplo, por una sentencia judicial), el contrato expira.
- Expiración por sentencia judicial La intervención de un juez puede ser necesaria para terminar el contrato en situaciones de disputa o incumplimiento.
- Tácita reconducción y renovación del contrato Se refiere a la renovación automática si el arrendatario continúa usando el bien y pagando la renta tras la finalización del plazo original, y el arrendador lo acepta. La renovación implica la extinción de las garantías previas, requiriendo su renegociación.
El contrato de arrendamiento es un instrumento legal complejo que define derechos y obligaciones cruciales.
Un contrato mal redactado, el desconocimiento de la normativa o un incumplimiento de las partes puede derivar en conflictos costosos, juicios extensos y la pérdida de tiempo y recursos valiosos. Por ello, la asesoría experta no es un gasto, sino una inversión en su tranquilidad.
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