El mes de garantía en Chile es un depósito de dinero que el arrendatario entrega al firmar un contrato de arrendamiento, equivalente, por regla general, a un mes de arriendo.
Su objetivo es responder por los daños al inmueble o por las deudas pendientes al término del contrato. Se rige principalmente por lo que acuerdan las partes y por la ley Nº 18.101 sobre arrendamientos urbanos.
Opera como una “caución”. No es un adelanto del arriendo ni una multa anticipada. Su fin es cubrir los incumplimientos al finalizar el contrato, es decir, funciona como un fondo de resguardo que el propietario mantiene en su poder mientras dura el arriendo.
Muchas disputas nacen de redacciones ambiguas sobre plazos, descuentos o reajustes. Para evitar conflictos, conviene revisar con detalle cada cláusula del contrato antes de firmar.
¿Cómo funciona y qué cubre el mes de garantía?
Cubre facturas de luz, agua, gastos comunes atrasados, vidrios rotos o daños graves causados por descuido del arrendatario, pero no el desgaste natural de la vivienda.
Al finalizar el arriendo, si el propietario desea retener parte del dinero para arreglos, debe justificar el gasto obligatoriamente exhibiendo las boletas o facturas de los técnicos o materiales.
Aquí debe distinguir claramente el “daño imputable” del “desgaste normal”:
| Estado o daño en la propiedad | ¿Se puede descontar del mes de garantía? | Explicación legal |
| Cuentas de luz, agua o gastos comunes impagos | SÍ, permitido. | Cubre deudas de consumos básicos dejadas por el inquilino. |
| Pintura descolorida por años de uso | NO, es ilegal. | Es el costo del dueño. |
| Vidrios rotos, alfombras quemadas o puertas perforadas | SÍ, permitido. | Daños directos por negligencia o mal uso del arrendatario. |
| Fallas en calefont o cañerías | NO, es ilegal. | Es obligación legal del propietario. |
¿Se devuelve el mes de garantía de un arriendo?
Se devuelve obligatoriamente según lo pactado en el contrato, normalmente entre 30 y 60 días hábiles, y debe reajustarse según el IPC o la UF para mantener su valor.
Una duda común es si el arrendatario puede no pagar su último mes y decirle al dueño: “cóbreselo de la garantía”. La respuesta es no. Al hacerlo, usted incurre en un incumplimiento grave del contrato. Solo es válido si ambas partes lo pactan formalmente por escrito.
Para evitar conflictos, recomendamos:
- Firmar el inventario detallado al inicio.
- Tomar fotografías con fecha.
- Guardar comprobantes de pago.
- Firmar el acta de entrega al término del arriendo.
Un abogado para contratos analiza su documento antes de suscribirlo y deja claramente establecido cómo y cuándo se devolverá el dinero.
¿Qué hacer cuando no le devuelven el dinero? Paso a paso
Usted debe revisar su acta de entrega, enviar una carta certificada exigiendo el pago y las facturas y contratar a un abogado para arriendo que presente una demanda por incumplimiento de contrato.
Estos conflictos, por ley, deben tramitarse en los Juzgados Civiles de la comuna donde está la propiedad; no se pueden presentar en Juzgados de Policía Local ni en Carabineros.
Este es el procedimiento estratégico que aplicamos en Abogaley:
- Revisión del acta de entrega y fotos: el día que usted entregó las llaves debió firmar un acta o tomar fotografías del estado del inmueble. Esa es su prueba principal.
- Requerimiento formal extrajudicial: redactamos y enviamos una carta certificada o correo formal al propietario, otorgando un plazo para la devolución del dinero y exigiendo la exhibición de las boletas por cualquier supuesto “descuento”.
- Presentación de demanda: si no hay respuesta o el dueño aplica descuentos abusivos, interponemos una demanda ante el Juzgado Civil respectivo por incumplimiento de contrato.
- Juicio, sentencia y embargo: el juez ordenará la restitución total del dinero más reajustes, intereses y el pago de las costas del juicio. Si no paga, se le pueden embargar bienes.
Por otro lado, si usted es el propietario y el inquilino destruyó la casa o dejó de pagar la renta, aplicamos rápidamente la ley “Devuélveme Mi Casa” con un abogado para desalojo para cobrar los perjuicios.
Conclusión
Este tipo de cobertura le permite ordenar el término del arriendo y cubrir daños o deudas verificables. Lo importante aquí es que usted revise los elementos del contrato de arriendo, documente el estado del inmueble y exija respaldo ante cualquier descuento.
Si el conflicto escala, enfréntelo con respaldo jurídico. Un abogado civil analiza su caso y actúa con determinación para proteger sus derechos. Contáctenos y reciba nuestra asesoría para responder todas sus consultas.
