Los vicios ocultos o redhibitorios en Chile son defectos físicos graves y escondidos, regulados por el Código Civil, que tiene una cosa al momento de comprarla.
Como el comprador no podía verlos a simple vista, la ley le permite demandar para deshacer el contrato o exigir la devolución de una parte del dinero pagado (quanti minoris).
El vendedor debe responder por estos defectos, incluso si desconocía su existencia, a menos que se haya pactado expresamente lo contrario en la escritura.
Comprenderlos le permite a usted proteger su inversión y conocer sus derechos ante vendedores o constructoras. Para estos casos, resulta útil la asesoría de un abogado para contratos.
Diferencia entre ambos conceptos
Muchas personas se preguntan si hay diferencias entre ambos vicios. En Chile, ambos términos son sinónimos absolutos. El nombre técnico en la ley los incluye como “redhibitorios”, pero comercialmente se les conoce como “ocultos”.
Además, no lo confunda con evicción: los primeros protegen contra defectos físicos del bien, mientras que la evicción protege contra defectos legales (como si apareciera un tercero con una sentencia diciendo que es el verdadero dueño).
| Concepto | Descripción | Acción legal |
| Ocultos | Defecto no visible que reduce la utilidad o valor del bien. | Puede solicitar reparación o rebaja de precio. |
| Redhibitorios | Defecto grave que hace impropio el uso del bien o lo inutiliza casi por completo. | Permite rescindir la venta o rebajar el precio. |
¿Cómo identificar vicios ocultos y redhibitorios? Ejemplos
El Código Civil establece que para que un defecto se considere un vicio legal, debe cumplir tres requisitos obligatorios:
- Ser contemporáneo a la venta: el daño debía existir al momento de firmar el contrato, no producirse después.
- Ser grave: el defecto es tan grande que el bien no sirve para su uso natural, o sirve tan imperfectamente que usted no lo habría comprado (o habría pagado mucho menos).
- Ser oculto: el vendedor no lo declaró y el comprador no pudo detectarlo fácilmente a pesar de actuar con cuidado mediano (para ilustrarse, piense en daños estructurales tapados con pintura nueva).
Señales para identificar la figura
Algunos ejemplos de vicios ocultos en la vida cotidiana se pueden presentar en la compra de una vivienda de segunda mano, arrendamientos, autos usados y en la construcción:
- Tuberías internas podridas, termitas en las vigas del techo ocultas bajo un cielo falso, o filtraciones graves de humedad pintadas recientemente.
- Socavones, grietas estructurales por malos cálculos mecánicos, desprendimiento masivo de cerámicas o redes de gas defectuosas entregadas por la inmobiliaria.
- Motor adulterado con aditivos gruesos para ocultar ruidos (motor a punto de fundirse), chasis descuadrado por un choque grave que no fue informado, o un odómetro manipulado.
Alquilar un inmueble cuya red de alcantarillado colapsa al primer uso porque estaba obstruida estructuralmente desde antes de la firma del contrato de arrendamiento, impidiendo habitar el lugar.
Acción redhibitoria vs. rebaja de precio (quanti minoris)
Si usted es víctima, la ley le permite interponer una demanda, eligiendo entre dos opciones: la Acción Redhibitoria (devuelve el bien y recupera toda su plata) o la Acción Quanti Minoris (se queda con el bien, pero le devuelven un porcentaje del precio para pagar los arreglos).
Cuando ocurre esto, el vendedor está obligado a realizar el saneamiento. El plazo para reclamar depende exclusivamente del tipo de bien y de si usted le compró a un particular o a una empresa constructora.
Plazos para demandar (particular vs. constructora)
El origen del bien determina qué ley lo protege. Tenga en cuenta que esta demanda tiene plazos mucho más amplios que una compra a un particular:
| Aspecto legal | Compra a un particular (casa usada o auto) | Compra a inmobiliaria/constructora (vivienda nueva) |
| Ley aplicable | Código Civil (arts. 1858 y siguientes). | Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). |
| Plazo estructural (grietas) | 1 año desde la entrega (inmuebles). | 10 años desde la recepción municipal definitiva. |
| Plazo instalaciones (cañerías) | 1 año desde la entrega. | 5 años desde la recepción municipal definitiva. |
| Plazo terminaciones (pintura) | No regulado específicamente (aplica 1 año). | 3 años desde la inscripción del inmueble. |
| Bienes muebles (autos usados) | 6 meses para devolver / 1 año para rebaja. | Si compra la automotora, rige la ley del consumidor (6 meses). |
Demanda por vicios ocultos o redhibitorios en vivienda de segunda mano o constructora
En todos los casos, si usted es el comprador o arrendador, puede presentar una demanda o exigir un saneamiento por vicios redhibitorios, dependiendo de la magnitud del defecto. La vía puede ser administrativa o judicial con asesoría de un abogado civil.
Para transformar su problema en un juicio ganado, aplicamos el siguiente procedimiento estratégico:
- Inspección técnica (peritaje): apenas descubra el daño, no lo repare por su cuenta. Un ingeniero o arquitecto independiente debe certificar mediante un informe técnico que el defecto existía antes de la compra y estaba oculto.
- Requerimiento extrajudicial: enviamos una notificación formal al vendedor para buscar un acuerdo rápido o exigir el saneamiento, constituyéndolo en mora.
- Ingreso de la demanda civil: ingresamos la demanda ante el tribunal competente. Usted decide si interponemos la Acción Redhibitoria o la Acción Quanti Minoris.
- Juicio, sentencia e indemnización: si demostramos en juicio que el vendedor conocía los vicios ocultos y no se los dijo (actuó de mala fe), el juez no solo ordenará devolver el dinero, sino también pagar una indemnización por todos los perjuicios materiales y morales causados.
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